Co należy rozumieć pod pojęciem stan prawny nieruchomości?

Stan prawny nieruchomości to przede wszystkim ustalenie kto jest właścicielem nieruchomości oraz w jaki sposób wszedł w jej posiadanie. Może zdarzyć się tak, iż będzie kilku właścicieli i wtedy mówimy o współwłasności.

To również wszelkie ograniczenia praw rzeczowych przypisane do nieruchomości (obciążenia hipoteczne, służebności, użytkowanie wieczyste). Należy jednak podkreślić,  

Gdzie możemy sprawdzić stan prawny nieruchomości?

Stan prawny nieruchomości sprawdzamy przede wszystkim badając księgę wieczystą (patrz, art. w „Teraz Dom” - „Księgi Wieczyste” z dnia 31 sierpnia 2006), które prowadzone są przez Sąd Rejonowy właściwy położeniu dla danej nieruchomości. Odbywa się to nieodpłatnie. Nie musimy podawać powodu żądania przejrzenia KW. Księgi wieczyste są jawne. Przeglądanie odbywa się na miejscu w sekretariacie w obecności pracownika sądu.

Do każdej KW prowadzone są akta księgi czyli dokumentacja dotycząca nieruchomości (akty notarialne, orzeczenia sądów, mapy zaświadczenia). Przeglądanie akt również oparte jest o jawność ksiąg, z tymże trzeba wykazać interes prawny. Taki interes będzie miał bank, wierzyciel, notariusz (z mocy prawa), osoba, której prawo wpisane jest  

Na co należy zwrócić uwagę sprawdzając stan prawny w KW?

Zwróćmy uwagę na zgłoszone wnioski o wpis do KW. Jeżeli w KW jest zaznaczone, iż taki wniosek został złożony np. o ustanowienie służebności, hipoteki itp. jest to informacja dla nas, iż stan prawny może ulec zmianie lub już został ustanowiony, ale nie wpisany do KW.

Istotna jest dla nas informacja o ustanowieniu zarządu sądowego zwanego niekiedy przymusowym. Zarząd sądowy głównie ma miejsce, kiedy właściciele nie mogą uzyskać porozumienia pomiędzy sobą w sprawach ważnych dotyczących zwykłego zarządu, czyli podstawowych czynności mających na celu utrzymanie nieruchomości w należytym stanie.  

Formalności

Aby móc przejrzeć KW musimy znać jej numer. Jeżeli nie znamy numeru uzyskamy go na miejscu w Sądzie Rejonowym. Musimy znać rejon/dzielnicę, w którym dana nieruchomość występuje oraz dokładny adres nieruchomości.

Wpis do księgi wieczystej a stan prawny nieruchomośc i

Istnieje pewien problem polegający na tym, iż jeżeli zaistnieje zmiana stanu prawnego nieruchomości niekoniecznie nastąpi zmiana wpisu w KW. Jest to tzw. zasada wpisu deklaratoryjnego. Skutkiem tego są różnice pomiędzy rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości a stanem prawnym widniejącym w KW. Niestety prawo własności jest także wpisem deklaratoryjnym. Co prawda właściciel jest zobowiązany do ujawnienia swojego prawa w KW, jednak nie zawsze ma to miejsce. Podobne wymogi nałożone są na sądy oraz organy administracji, które mają obowiązek zawiadomienia sądu rejonowego, prowadzącego właściwą KW dla danej nieruchomości o zmianie jej właściciela.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

Mechanizm rękojmi ma na celu zapewnienie bezpieczeństwa w obrocie nieruchomościami. Może zaistnieć sytuacja, iż stan prawny nieruchomości wpisany w KW nie będzie się zgadzał ze stanem prawnym w rzeczywistości. Przykładowo, zakupiliśmy nieruchomość. Okazało się, że osoba od której dokonaliśmy zakupu jest wpisana do KW jako właściciel, mimo, że w rzeczywistości osoba ta nie jest już właścicielem nieruchomości.

Według art.5. ustawy o księgach wieczystych i hipotece, treść księgi wieczystej  

Są sytuacje, w których rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie ma miejsca. Rękojmia nie działa w przypadku darowizny oraz osoby, która działała w złej wierze tzn. wiedziała, że treść KW jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym.

Zgodnie z powyższą ustawą istnieją dodatkowe ograniczenia w zakresie ochrony wynikającej z rękojmii wiary publicznej ksiąg wieczystych. Otóż art.7. ustawy o księgach wieczystych i hipotece mówi, iż rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko:

1) prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu,

2) prawu dożywocia,

3) służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej,

4) służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia,

zaś zgodnie z art. 8., rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka  

Rejestr gruntów i budynków a księgi wieczyste

Może się zdarzyć, iż pojawi się niezgodność dotycząca wpisu do KW z wpisem zawartym w rejestrze ewidencji gruntów i budynków oraz w mapach ewidencyjnych. Wówczas zgodnie z art.27. ustawy o księgach wieczystych i hipotece na wniosek właściciela bądź użytkownika wieczystego sąd rejonowy dokonuje sprostowania oznaczenia nieruchomości na podstawie niniejszego rejestru. Niezgodność najczęściej dotyczy zapisu różnej powierzchni nieruchomości, granic działki.

Istnieje oczywiście możliwość sprawdzenia zapisów w rejestrze. Podobnie jak  

W skrócie

Chcąc sprawdzić stan prawny nieruchomości:

- udajmy się właściwego dla nieruchomości sądu rejonowego celem przejrzenia księgi wieczystej i dokumentów do niej dołączonych. Skorzystajmy w tym miejscu z pomocy notariusza.

- zwróćmy uwagę na wpisy w księdze wieczystej (wzmianki o złożonych wnioskach, ograniczonych prawach rzeczowych, zarządzie sądowym etc.)

- porównajmy dane dla przedmiotowej nieruchomości ujawnione w księdze wieczystej z danymi zawartymi w rejestrze gruntów i budynku.